Мечта о собственном жилье становится все более труднодоступной для корейцев. Темпы роста цен на недвижимость значительно опережают увеличение заработной платы на фоне общего повышения стоимости жизни и безработицы. Спекуляции с инвестициями и скупкой жилья неизбежно ведут к образованию пузыря. Лопнет ли он, приведя южнокорейскую экономику к краху, или же его удастся аккуратно сдуть?
Кризисная эстафета
За последние 5 лет экономика Республики Корея переживает не лучшие времена, так как экономическое благосостояние страны во многом зависит от цен, спроса и предложения на жилье. Около 75% всех активов корейских домохозяйств приходятся на недвижимость. Это обусловлено тем, что недвижимость в Южной Корее рассматривается как необходимый актив для залога стабильной жизни в будущем. Корейцы видят в недвижимости одну из составляющих гарантии того, что, выйдя на пенсию, они не окажутся за чертой бедности – эта участь уже постигла около половины всех пожилых корейцев.
Если сравнивать с другими развитыми странами, например, США, где большая часть населения предпочитает вкладываться в ценные бумаги, акции и бонды для жителей Кореи – не столь привлекательное вложение. Корейский внутренний фондовый рынок работает хорошо, но не идеально. Крупные корпорации чеболь все еще имеют особое экономическое значение, однако главная проблема в их управлении заключается в непрозрачности бизнеса. Большую часть акций контролируют исполнительные директора и топ-менеджеры компаний, которые давят на миноритарных акционеров и манипулируют ценами на акции, что подрывает доверие инвесторов. Покупка зарубежных акций набирает популярность, но на 2021 год составляет лишь 5,5% активов, которыми владеют корейцы.
Корейцы, многие из которых не имеют опыта инвестиций, более охотно вкладываются в недвижимость, поскольку ее стоимость не может упасть до нуля, как в случае с ценными бумагами. Формула успешной инвестиции в недвижимость кажется предельно ясной – помещение, расположенное в центре города, прежде всего в Сеуле, и имеющее доступ к общественному транспорту. Принципы выигрышного жилищного инвестирования возникли еще в 1980-х годах, при президенте Но Тхэ У, когда началась новая веха на корейском рынке недвижимости в связи с созданием многих городов-спутников Сеула и, как следствие, появлением 2 миллионов квартир. Именно столица – главный торговый, финансовый и административный центр – представляет из себя лакомый кусочек на рынке недвижимости. Молодежь стремится в Сеул и надеется на более высокие заработные платы, а семьи активно соперничают между собой, веря, что обучение ребенка в престижной столичной школе откроет ему разнообразие рабочих мест и позволит успешно начать подъем по карьерной лестнице. Тем не менее, в 2021 году безработица среди населения в возрасте от 15 до 29 лет достигла рекордного пика – 23%. В плотности населения Республики Корея наблюдается сильная диспропорция: в Сеуле и окружающих его городах-спутниках проживает более половины всего населения страны. Неудивительно, что с 2017 года средняя цена жилья в Сеуле выросла на 50%, что является самым быстрым темпом роста в мире.
Причины пузыря на южнокорейском рынке недвижимости уникальны, но общие тенденции напоминают другие ситуации из истории экономики, когда ошибки инвесторов приводили к падению рынка. Быстрый рост цен на жилье наблюдался и во время экономического кризиса в США в 2008 году. И американская экономика того времени, и современная корейская экономика характеризуются крупным потребительским долгом. Одним из воплощений американской мечты также являлась собственность на частный дом, разница лишь в том, что корейцы скорее желают иметь квартиру в крупном городе. В обоих случаях имеет место повторяющаяся схема спекуляций, которая способствует постоянному повышению цен. Главный фактор корейского кризиса рынка недвижимости – специфика системы аренды. В американском кризисе аналогичную роль сыграла система ипотеки.
В конце 1992 года Япония столкнулась с похожими результатами нестабильности рынка: когда фондовый индекс Никкэй 225 резко упал вдвое по сравнению с предыдущим пиком, пузырь на рынке недвижимости лопнул, и банки остались с крупными суммами невыплаченных кредитов. Экономическое процветание резко пришло к концу, и последующие годы стали «потерянным десятилетием» для Японии. Пример Страны восходящего солнца особо важен для Республики Корея вследствие того, что экономики, а также финансовые и правовые системы обеих стран очень похожи. Оба рынка оказались перегреты из-за сосредоточения недвижимости в столице, спекуляций и схем реинвестирования за счет роста цен, однако ситуации могут казаться одинаковыми лишь на первый взгляд – на деле их характер во многом различается. В Японии значительная часть недвижимости оставалась в собственности корпораций, и японский пузырь возник преимущественно в коммерческой, а не жилой недвижимости – в этом его существенное отличие от корейского. Кроме того, он был лишь частью большого финансового пузыря, в то время как причины жилищного кризиса в Корее кроются внутри самого рынка недвижимости и не связаны с рынком ценных бумаг.
Причины кризиса
Корейский рынок недвижимости характеризуется своеобразной системой аренды – чонсе (전세). Она заключается в том, что арендатор выплачивает крупную сумму владельцу недвижимости в качестве депозита (“key money”) на весь период аренды, который, как правило, длится 2 года. Размер этого депозита обычно варьируется от 50% до 80% от стоимости жилья, вся сумма полностью возвращается арендатору по завершении периода аренды спустя 2 года, при этом арендатор ничего не платит в качестве обычной арендной платы. Данный тип аренды можно рассматривать как промежуточное звено между арендой с помесячной оплатой вольсе (월세), которая также включает в себя депозит около 10% от стоимости жилья, и покупкой квартиры. Именно система чонсе явилась причиной повышения цен на недвижимость. На данный момент система чонсе составляет порядка 62% всех договоров аренды квартир в Сеуле.
Соотношение арендных договоров, заключенных по системам чонсе и вольcе (%)
Развитие чонсе было положено в 1876 году Канхваским мирным договором, заключенным между Кореей и Японией. Открытие 3 портов (Пусан, Инчхон и Вонсан), создание японских поселений и отток сельского населения в города способствовали росту спроса на жилье. Причиной появления необычной для нас системы чонсе стало то, что у крестьян, которые продали землю в деревнях и обосновались в городе, первое время не было заработка, но имелись крупные накопления, и торговцам, владевшим домами, было выгоднее использовать полученный депозит для расширения капитала. Чонсе было официально закреплено в «Докладе об исследовании традиций» японского генерал-губернаторства. Однако современный вариант чонсе получил распространение с 1970-х годов. Его развитие было обусловлено неразвитой системой ипотеки, беспрестанно растущими ценами на недвижимость, превышением спроса на жилье над предложением и необходимостью финансирования на уровне частных лиц.
Аренда чонсе в определенной степени выгодна и арендодателям, и арендаторам. Владелец недвижимости получает внушительную сумму денег без процентов, которую в свою очередь он может разместить на банковский вклад под высокий процент или вложить в иные инвестиции. В то же время арендатор оплачивает лишь депозит, имея возможность на протяжении 2 лет накапливать собственный капитал для аренды более дорогого жилья, например, с большей площадью, или покупки собственного. Многие корейцы считают, что чонсе представляет собой ключевой шаг на пути к мечте о собственной недвижимости и позволяет уменьшить расходы на жилье, так как за один и тот же 2-летний период сумма депозита по этой системе будет в любом случае меньше суммы, затраченной на оплату помесячной аренды вместе с меньшим депозитом. Среднее соотношение стоимости чонсе и вольсе составляет 5%. Например, если депозит чонсе составляет 100 миллионов вон в год, это будет соответствовать примерно 420 тысячам вон на каждый месяц аренды вольсе без депозита. При чонсе сумма фактически оплачивается упущенной выгодой, которую взамен получает арендодатель. При процентной ставке в 1-2% альтернативные издержки будут составлять порядка 200 тысяч вон в месяц, что в два раза меньше ежемесячной платы по модели вольсе. Это делает чонсе более экономичным типом аренды.
Многие корейцы берут кредиты в банках, так как не имеют собственных средств на выплату всей суммы чонсе, однако даже при ставке по кредиту в 2,5% каждый месяц необходимо выплачивать около 210 тысяч вон.
Несмотря на то, что такая система сама по себе эффективна, имеются определенные риски. Рынок недвижимости, на котором господствует аренда чонсе, будет неизбежно подвергаться росту цен из-за повторяющихся схем реинвестирования – «промежуточных инвестиций» (gap investment). Многие арендодатели, купив недвижимость, сразу же находят арендатора, который выплачивает депозит, и в итоге платят лишь около 30-40% от стоимости помещения. По истечении срока аренды помещение продают по уже более высокой цене, так как за 2 года цены на рынке повышаются, и таким образом получают доход. При этом арендодатель вкладывает депозит арендатора в новую недвижимость. Особо предприимчивые арендодатели практикуют «промежуточные инвестиции» сразу с несколькими квартирами или домами.
Подобная схема создает опасную и нерегулируемую финансовую экосистему: в случае падения цен банкротство арендодателя может привести к потере всех оплаченных депозитов. Так, например, в 2019 году инвестор обанкротился после покупки более 280 домов в Сеуле, тем самым лишив арендаторов их накоплений в депозитах. Конечно, арендатору может и повезти – тогда при возобновлении договора он получит разницу между депозитами, но, соответственно, при повышении цен разницу придется заплатить арендатору.
Зачастую для внесения крупного депозита арендаторы берут кредит с плавающей процентной ставкой, рост которой также создает неустойчивую финансовую позицию для арендаторов. Риск возникает и в результате того, что арендодатели в свою очередь могут брать ипотеку на недвижимость. Таким образом, вся система имеет внутренний стимул для того, чтобы цены на недвижимость постоянно повышались.
Попытки сдуть пузырь
В 1990-х рост цен на недвижимость успешно сдерживало строительство новых городов вокруг Сеула, но серьезная дестабилизация на рынке стала возникать примерно при президенте Ли Мён Баке – в период, когда необходимо было восстанавливать экономику после финансового кризиса 2007-2008 годов. Корейский центральный банк понизил процентную ставку по вкладам с 5% до 2%, и это стало сдерживающим фактором для внесения депозитов на вклады. Помесячная аренда вольсе стала более предпочтительной среди арендодателей из-за того, что низкие процентные ставки по вкладам вынуждают одних арендодателей чаще заключать договоры на аренду с помесячной платой, а других – завышать цены на депозит чонсе, чтобы компенсировать уменьшение дохода с процентов.
При Пак Кын Хе наступило послабление в политике на рынке недвижимости в виде снижения налогов на приобретение недвижимости и ликвидации налога на ее передачу, но, вопреки ожиданиям, пузырь продолжал расти. Действительно решительные меры начали принимать при Мун Чжэ Ине. Улучшение ситуации на рынке недвижимости стало одной из первостепенных задач для него. Первые регулятивные меры были проведены с 2017 по 2019 год: предоставление жилья за счет строительства нового, а не реконструкции старого, что приводит к расширению жилищного фонда; ужесточение требований при выдаче ипотеки, гарантирующее большую благонадежность покупателей недвижимости; увеличение налога на прирост капитала для продающих недвижимость, снижающее спекулятивный спрос. Налоговая политика перевесила эффект от остальных мер. В результате предложение жилья все равно сократилось, так как многие владельцы отказывались от продажи своей недвижимости.
В середине 2020 года администрация Мун Чжэ Ина разработала план, направленный на искоренение спекуляций с недвижимостью, сдерживание роста цен и долга домохозяйств. Согласно введенным законам повысились налоги для инвесторов в нежилую недвижимость и владельцев нескольких помещений. С целью снижения избыточного уровня ликвидности на рынке недвижимости и ограничения возможностей для «промежуточных инвестиций» были ужесточены правила кредитования для тех, кто покупает жилье без намерения жить в нем. С 2020 года арендаторы могут продлевать аренду еще на 2 года, и арендодатель может отказать только в случае установленного ряда причин. Увеличение стоимости аренды не может превышать 5% при продлении договора. Предполагалось, что такая мера обеспечит защиту арендаторам, а карательная налоговая политика поспособствует росту продаж квартир в многоквартирных домах, однако в итоге на рынке стало меньше экономически активной недвижимости, доступной для аренды чонсе, и арендаторы оказались вынуждены делать выбор в пользу помесячной аренды. Более того, некоторые арендодатели смогли найти выход из ситуации, зная, что налоги на дарение ниже, чем на продажу, и стали дарить квартиры членам семьи.
Пока эксперты спорили, вступил ли рынок недвижимости в кризис в 2021 году и образовался ли на нем пузырь, в продолжение финансово-экономической политики правительство снизило агентские сборы, а для поддержки покупающих жилье в первый раз смягчили требования по ипотеке и налогам. Несмотря на это, рейтинг Мун Чжэ Ина, находившийся на довольно высоком уровне благодаря успешным решениям против распространения коронавируса, продолжал падать из-за неудач в урегулировании ситуации с жильем.
Сейчас ситуация с ростом цен лишь усугубилась, так как процентная ставка составляет менее 1%. В определенной степени на это повлияла пандемия: меры крупных банков по поддержке населения увеличили ликвидность активов. Что примечательно, в первой половине прошлого года на рынок недвижимости устремился поток покупателей в возрасте 30 лет и моложе из опасений, что в дальнейшем они не смогут приобрести собственное жилье.
Индексы цен на недвижимость и аренду жилья по системе чонсе
Все взгляды теперь прикованы к действиям нового президента Юн Сок Ёля. Он обещает облегчить условия ипотеки, увеличить коэффициент «кредит-залог» до 70%, то есть до уровня времен Пак Кын Хе, уменьшить налоговое бремя для владельцев одной единицы жилья, отсрочить применение дополнительного налогообложения владельцев нескольких единиц жилья на срок до 2 лет, а также изменить систему налогообложения для таких владельцев. Чтобы сбалансировать эффект расширения ипотечного кредитования, уже при Мун Чжэ Ине был начат план по расширению жилищного фонда: к 2026 году предполагается построить 2,5 млн единиц жилья, в основном в частном секторе, в Сеуле и его городах-спутниках.
Последние тенденции на рынке недвижимости противоречивы, но некоторая часть из них все же вселяет надежду: стоит отметить небольшое снижение цен на квартиры в Сеуле впервые за полтора года, и существенное уменьшение количества операций купли-продажи по сравнению с началом прошлого года. В феврале повысились процентные ставки по кредиту, что привело к сокращению выдачи кредитов, более того, долги домашних хозяйств снижаются уже третий месяц.
По-прежнему ведутся дискуссии, есть ли будущее у системы чонсе, изначально выгодной для молодых людей и домохозяйств с низким доходом, но оказавшейся почти недоступной из-за заоблачных цен. Президент Юн Сок Ёль либо отведет экономику страны от пропасти кризиса, либо приведет ее прямо к краху. Следующим важным политическим этапом для рынка недвижимости будут местные выборы в июне. Ситуация с пузырем может лишь ухудшиться, если новая центральная администрация не сойдется во мнениях с новыми губернаторами и мэрами.
Потенциал «естественного» спроса на жилье в Сеуле еще не исчерпан, поэтому решение строить больше жилплощади вокруг него более чем обосновано. Возможно, развитие других городов, прежде всего крупных, снимет часть нагрузки со столицы, но только если оно будет происходить во всех сферах, потому что иначе целые районы, а то и города могут остаться незаселенными, как города-призраки в Китае.
Все еще есть инвесторы, занимающиеся спекуляциями с жильем за счет системы чонсе, однако корейцы вряд ли откажутся от нее в ближайшие годы. Решением может быть продолжение политики ограничения покупок в одни руки. Например, подобные превентивные меры были довольно успешно осуществлены в крупных китайских городах.
Наконец, определенную роль в преодолении жилищного кризиса может сыграть развитие финансового рынка и различных инвестиционных инструментов, несущих как можно меньше риска. Так что надо признать: пока у корейской экономики еще хватает возможностей для того, чтобы избежать взрыва пузыря.
